• 房地产行业研究报告
  • 作者:admin 发布时间:2020-05-20 11:25

  房地产行业查究讲述_发售/营销_经管营销_专业材料。房地产行业查究讲述 2020年4月27日礼拜一 认识师简介 陈聪 ? 中信证券房地产行业首席认识师。 ? 剑桥大学都市计划硕士,南开大学金融学学士。 ? 结业后曾于戴德梁行从事物业整栋收购, 20

  房地产行业查究讲述 2020年4月27日礼拜一 认识师简介 陈聪 ? 中信证券房地产行业首席认识师。 ? 剑桥大学都市计划硕士,南开大学金融学学士。 ? 结业后曾于戴德梁行从事物业整栋收购, 2007年头进入中信证券查究。 ? 2009年新资产房地产行业最佳认识师第二名。 ? 2009年证券墟市周刊“水晶球奖”房地产行业最佳认识 师第一名。 目次 实质 第一章 估值要领和个股遴选 第二章 行业生态和周期判决 一、估值要领和个股遴选 1.1估值外面 相对通盘的等式模子 现金 企业报外上所反应的现金及 银行存款。 非中心 资产 企业价格 非中心资产普通为企业非主 生意务的资产,如长久股权 投资、其他长久资产等。 企业价格是指公司中心资产 运营发生的价格。 融资性 债务 优先股股权 期权 少数股权 股东权力 企业的融资性债务(如银行乞贷、 金融欠债、相合方资金占用等), 搜罗短期与长久融资性债务;企业 的筹办性欠债(如应付往复金钱等 )不属于此规模。 融资性债务的判决准则:是否接受 利钱。 债务净额 = 融资性债务 – 现金 全体者权力=股东权力+优先股股权+期 权+少数股权 股东权力即为公司的市值。 通过企业价格估算股权价格 1 推算企业中心 推算企业核资心产资价产值价格 2 推算企业总资产 价格 推算企业融资性债务价格 3 推算企业全体者 权力 4 推算企业的 一般股股权价格 企业价格+非中心资产价格+现金 总资产价格-债务总额 全体者权力价格-合连权力项目 每股代价 1.1 估值外面 ? 实验中,公司估值的常睹要领有墟市法和净现金流折现法。 两种要紧估值要领的斗劲 估值道理 估值结果 估值便宜 估值舛错 合用企业 墟市法 净现金流折现法 遵循所须要的可比目标(P/E、P/B、EV/EBIT、EV/EBITDA等) 通过对企业改日筹办行径的绩效预测,推算出企业预测 ,遴选同行业同周围、类型近似的上市公司可比目标,联络 期内的无杠杆自正在现金流并折现,同时,联络对预测期 本企业原始财政数据,推算得出。 此后的现金流终值并折现,两者相加得出。 P/E、P/B法:股权价格 EV/EBIT、EV/EBITDA:企业价格 企业价格 ?数据获取较易 ?推算要领较为简便 ?数据量小,耗时短 ?与公司改日时价具有可比性 ?能够避免因公司管帐策略而惹起的失真 ?能够评估企业的潜正在整合恶果 ?可能显露出敏锐性 ?确定分别计划对企业估值的影响 受墟市及同行业影响较大,有时会偏离企业本身价格 ?推算要领较为庞杂、假设较众,很难切实测定 ?与投资者存正在音信过错称 看待高延长行业,因为本钱开销较大, 普通选用EV/EBITDA 、P/B;看待成熟行业,筹办一经趋于安谧,普通选用 EV/EBIT、P/E。亏折企业不行用P/E。 制作业、零售业等筹办较为安谧,数据可预测性相对较 强的企业。 由上外可睹,两种要领各有利弊,需遵循企业本身的景况遴选最为有用的估值要领。 1.2 行业估值 P/E法与NAV法联络的体例,可能有用、合理地确认房地产企业的价格 1 NAV法推算出企业的净资产值,通过对合连目标实行敏锐性认识,得出 股权价格的有用鸿沟。 2 针对分别物业类型的公司,遴选符合的P/E实行估值,得出股权价格的 有用鸿沟。 3 研究P/E法与NAV法的合连性及分别物业类型的均衡限制性,最终确定 合理的股权价格。 1.2 行业估值——NAV法 净资产估值法(NAV法)的先容 ? NAV估值是以DCF法为外面基本,联络房地产企业本身以项目为基本的特色发生的估值要领。 ? NAV法,又称净值产值法,其估值逻辑是对企业所具有的已完成尚未预售、正在筑物业、土地及投资型物业 资产依据各项目开采发售流程实行现金流模仿然后按肯定折现率折现,最终按公司所占各项目权力推算出 项目汇总价格,再扣减(加上)公司的净债务(净现金),然后获得公司的净资产值(NAV)。 ? 企业价格对应的是全体出资人合伙具有的企业价格,出资人搜罗债权人和股东,是以正在依据公司所占各项 目权力推算出汇总价格即为企业价格(即债权人和股东合伙具有的价格)。 ? 净债务(净现金)=总债务 – 现金 净资产估值法(NAV法)的特色 ? 以项目为基本。项目开采周期较长会导致房地产公司段时刻功绩摇动较大,是以以项目为基本的功绩并不具有 连贯性,史籍功绩与改日收益也没有一定的干系。P/E估值通常研究改日1-2年的筹办景况,是以对史籍功绩及 改日收益的摇动性不行有一个很好的掌握,是以运用市盈率法对公司改日价格判决有所缺陷。 ? 以土地储蓄确定估值鸿沟。土地储蓄量和储蓄本钱是裁夺公司改日剩余景况的首要成分,依据一般的估值要领 ,土地储蓄的价格和正在筑项目标价格没有被全部响应出来,通过净资产值的推算可能把正在筑项目价格和土地价 值通过现金流折现体例显露出来,从这个角度来看,NAV估值正在一个改日预期较好的墟市形态下更蓄志义。 1.2 行业估值——NAV法 NAV法发生的布景 ? 房地产企业的固定资产很少,滚动资产的增值斗劲众,且滚动资产的置办存正在不确定性 ? 以现有项目举动基本,是以不会有永续现金流,也不会有报废的残值 ? 企业剩余能够治疗,况且还具有滞后性,绝对估值法正在邦际鸿沟内占领优势 ? 土地自己业务活动,NAV法具有肯定的客观性 净资产估值法(NAV法)的限定性 ? 房地产上市公司的音信披露不充实,导致正在推算公司资产值上存正在难度; ? 开采物业代价摇动性较大导致代价预测的难题,影响了NAV推算结果的切实性; ? 推算流程中,存正在着较众的假设,这些假设将导致NAV推算结果显现各式分别; ? 估值胸襟仅以方今资产周围来确定公司价格,而没有研究企业本事,是以,容易形成地产企业对 资产(土地储蓄)的过分推崇; ? 估值要领过分夸大存量资产,缺陷对资金流量的稽核,估值结果缺乏预料性。 1.2 行业估值——NAV法



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